السكن المشترك تربية وسلوك يؤطرهما القانون

تعرف اسفي في السنوات الأخيرة دخول نوع جديد عليها  من  البنايات السكنية ويتمثل في العمارات. حيث أن مدينة اسفي في عهودها القديمة لم تعرف غير عدد محدود من العمارات <كسانفرير و الحاج عبيد> ، لتأتي بعد ذلك العمارات التي بنتها بعض المؤسسات لسكن عمالها كالمكتب الشريف للفوسفاط مثلا.

أما اليوم ، فقد تسابق مجوعة من المقاولين إلى زرع أراضي المدينة بعدة عمارات معروضة للبيع على شكل شقق بقصد العمل أو السكن، مما يخلق نوعا جديدا من الجوار لدى ساكنة لم تتعود عليه – كالدار البيضاء مثلا - ، وعدم التعود هذا ترتبت عليه عدة مشاكل يزيد من حدتها جهل السكان بالقوانين المنظمة للسكن المشترك.

تبدأ أولى المشاكل على مستوى التعايش بين السكان ، ومدى التزام كل منهم بحدود حريته واحترامه لحرية الآخرين. ابتداء من ارتفاع الأصوات في أوقات غير مناسبة كمواعيد النوم مثلا ، و الحركة المثيرة للصخب من سكان الشقق العليا على جيرانهم الذين تحتهم مباشرة.إضافة إلى نظافة العمارة من المدخل والسلم وحتى السطح واحترام غسيل الجيران...وما إلى ذلك من تصرفات يومية يشترك فيها سكان العمارة الواحدة.وعندما يكون المرء – قبل سكنه في عمارة – متعودا على أسلوب معين في الحركة و الكلام الحر ، وعدم الالتزام بأي شيء مشترك مع الجيران ، يصير من الصعب عليه التأقلم مع وضعه الجديد في الشقة التي من المفروض أنها السكن الذي اقتناه للإقامة الدائمة مع عائلته.

الجانب المادي يطرح نفسه أيضا في السكن المشترك ،وذلك أن للعمارة احتياجات ضرورية وأخرى كمالية تزداد بمرور السنين ، كمصاريف الصيانة ، وأجرة الحارسconcierge  ، وإصلاح الاعطاب من مصعد أو أقفال أو هاتف خارجي interphone  . ولهذا يحتاج إلى مصاريف جرت العادة أن يجمعها السكان شهريا أو كلما اقتضت الحاجة. غير أن اتفاق الجميع ودفعه للمبلغ المطلوب يبقى أمرا شبه مستحيل، ولكل ذريعته في التهرب من الأداء كسكان الطابق السفلي الذين لا تهمهم نظافة السلم أو إنارته لأنهم لا يستعملونه ، أو السكان الذين لا يتوفرون على سيارة وغير معنيين بنظافة أو صيانة موقف السيارات أو الاغراس...وهكذا.

لكن المشاكل الكبيرة تبدأ عندما يرغب احد السكان في تغيير ملامح مسكنه على اعتبار انه ملك له، فتضر هذه التغييرات بإحدى ركائز المبنى مثلا مما يمس سلامة الجيران وقد يحدث خللا في العمارة ككل. وهو سلوك لااخلاقي ولاقانوني. أو أن يقوم احد السكان ببناء شرفة غير موجودة في التصميم الأصلي ،مما يمس المصالح المعنوية للجيران الذين دفعوا ثمنا إضافيا لقاء شقة بشرفة balcon ، كما يؤثر على جمالية واجهة العمارة التي صممت بشكل معين من المفروض أن يحترم مجموعة من المقاييس. وتبقى السلطة العمومية وأعوانها والإدارات المسؤولة عن مراقبة التعمير  ذات دور حاسم في هذه المسالة ، وموضوع التعمير في المغرب عموما يبقى ذو شجون.

لا يمكننا الحديث عن العمارة دون التطرق للمقاول الذي قام ببنائها ، حيث يعتبر عاملا مهما في نجاح علاقة الجوار داخل المبنى ، ويكون ذلك :

باختياره للتصميم الهندسي الذي يراعي مصلحة جميع السكان خلال معيشهم اليومي سواء داخل الشقق أو خارجها.

بالسهر على صلابة وقوة المبنى واحترامه لمقاييس الجودة بما يحفظ سلامة وراحة السكان ويجنبهم العديد من المشاكل فيما بينهم ، كاختناق المراحيض المشتركة ، وسهولة وصول الاصوت لضعف الجدران أو ما شابه من مشاكل بسبب سوء البناء والمواد المستعملة فيه.

باحترام الحقوق القانونية للزبائن المرشحين ليصبحوا سكانا ، ونحن هنا لن نتحدث عن المضاربة في الاثمنة أو ما يضاف على الثمن الرئيسي في الخفاء en noir  ، ولكننا سنتطرق لحيل أخرى كجعل الزبائن يوقعون دون علم على وثائق تجردهم من حقهم في القبو la cave وبيعها بعد ذلك على أنها شقق للسكن ، وكذلك المرائب المخصصة لأغراض تجارية والتي صرنا نلاحظ أنها تحولت إلى سكن لبعض العائلات ، علما انه لا المراب ولا القبو يتوفران على شروط السكن اللائق ولا الصحي مهما تم تزيينهما.

والسكن المشترك ليس بجديد على بلادنا ، حيث تعرفه العديد من المدن الكبرى، لذا فالتشريع المغربي لا يخل من النصوص التي تنظم هذا النوع من العيش داخل المجتمع، خاصة "نظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية" و الذي تسري إحكامه على < العقارات المبنية المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات والمشتركة ملكيتها بين عدة أشخاص والمقسمة إلى أجزاء يضم كل جزء منها جزءا مفرزا وحصة في الأجزاء المشتركة.

كما تسري هذه الأحكام على مجموعات العقارات المبنية وعلى مختلف الإقامات المؤلفة من بنايات متلاصقة أو منفصلة وبها أجزاء مشتركة مملوكة على الشيوع لمجموع الملاك.

وتسري هذه الأحكام على العقارات سواء أكانت محفظة أو  في طور التحفيظ  أو غير محفظة.> -المادة الاولى-

وهو قانون يحدد كل ما هو مشترك بين ساكنة العمارة الواحدة  حيث:< تعد أجزاء مشتركة:

- الأرض؛

- هيكل العقار والأساسات والجدران الحاملة له والأقبية مهما كان عمقها؛

- واجهة البناية؛

- السطوح المعدة للاستعمال المشترك؛

- الدرج والممرات والدهاليز المعدة للاستعمال المشترك؛

- مساكن الحراس والبوابين؛

- المداخل والسراديب والمصاعد المعدة للاستعمال المشترك؛

- الجدران والحواجز الفاصلة بين شقتين أو محلين؛

- التجهيزات المشتركة بما فيها الأجزاء التابعة لها والتي تمر عبر الأجزاء المفرزة؛

- المخازن والمداخن ومنافذ التهوية المعدة للاستعمال المشترك.

وتعد كذلك أجزاء مشتركة ما لم ينص على ذلك في سندات الملكية أو في حالة وجود تعارض بينها:

- الغماءات والشرفات غير المعدة أصلا للاستعمال الشخصي؛

- الساحات والحدائق؛

- المحلات المعدة للاستعمال الجماعي.

وبصفة عامة كل جزء يعتبر مشتركا، أو تقتضي طبيعة العقار أن يكون مخصصا للاستعمال المشترك.>المادة الرابعة -

 وكل ما لا تنطبق عليه أحكام هذه المادة يعتبرملكا شخصيا.

كما يبين "نظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية " حقوق وواجبات كل ساكن .كما ينظم في مادته 13 اتحاد الملاك المشتركين–السانديك – وهي جمعية قانونية تتوفر على الشخصية المعنوية ، وتتكون من مجموعة من سكان العمارة ينتخبهم جيرانهم للسهر على شؤون المبنى ، كالتدابير التي اشرنا إليها في فقرة سابقة.أو أداء فواتير الماء و الكهرباء ، أو إنشاء الفضاءات الخضراء ، والتحدث باسم سكان العمارة في كل ما من شانه المساس بمصالحهم كمقيمين داخل العمارة أو الحي ككل.وقد منح المشرع المغربي لهذه الجمعية صلاحيات واسعة قد تصل إلى حد الحجز على شقة احد السكان وبيعها إذا ما ثقلت ديونه للجمعية.وقد جاء في المادة 13: <ينشأ  بقوة القانون بين جميع الملاك المشتركين في ملكية عقارات مقسمة إلى شقق وطبقات ومحلات كما هو منصوص على ذلك في المادة الأولى من هذا القانون اتحاد للملاك، يمثل جميع الملاك المشتركين،ويتمتع بالشخصية المعنوية والاستقلال المالي يكون الغرض منه الحفاظ على العقار وإدارة الأجزاء المشتركة.

ويحق لاتحاد الملاك التقاضي ولو ضد أحد الملاك المشتركين.

يدير اتحاد الملاك جمع عام ويسيره وكيل للاتحاد.

يسأل اتحاد الملاك عن الأضرار التي تنتج عن إهمال في تسيير الأجزاء المشتركة أو صيانتها. كما يسأل عما يقوم به من إصلاحات للبناء أو أعمال للحفاظ عليه.

يحق لاتحاد الملاك الرجوع على الغير المسؤول عن الضرر.>

لقد أصبح الحصول على سكن في ملك العائلة من أغلى أمنيات الأسر بالمدينة ، وأقصى ما يمكنها أن تحلم به هو شقة في إحدى هذه العمارات التي انتشرت في الفترة الأخير كنبات شيطاني.وذلك لغلاء البقع الأرضية وارتفاع تكاليف البناء بالمقارنة مع المدخول المادي المحدود لأغلب السكان. ولكن السؤال الذي يطرح نفسه في نهاية هذا الموضوع هو : هل الإقامة في عمارة لمدى الحياة هو أمر مريح ؟ أو بمعنى آخر ، هل لدينا من التسامح والتعود على احترام الغير ما يؤهلنا للتعايش مع نمط الملكية المشتركة في السكن؟ وهل تكفي النصوص القانونية لحماية حقوق وواجبات سكان العمارة ،أم أن التربية و الكثير من التعود ضروريان للتعامل مع جيراننا في باقي الشقق ؟

        إن ما طرحناه في هذا المقال من وقائع ومشاكل ، هو خلاصة  تصريحات مجموعة من سكان العمارات باسفي لا سيما الجديدة منها، وهو أيضا نتيجة معلومات وملاحظات عن واقع الحال ، كل هذا يعكس المشاكل الحقيقة التي بدأت ترتبت عن الملكية المشتركة بمدينة اسفي . مما يدل على أننا ما زلنا لم نتكيف مع هذا النوع الجديد من الجوار ، ونحتاج إلى إعادة النظر في مجموعة من سلوكياتنا اليومية داخل العمارة.

وداد الرنامي